Kredyt hipoteczny to poważna decyzja, ponieważ jego zaciągnięcie wiąże się ze znacznym zadłużeniem i to na długie lata. Warto więc wiedzieć, jakie są realne koszty kredytu, aby w przyszłości uniknąć niemiłych niespodzianek.
Kupno mieszkania czy domu wiąże się najczęściej z zaciągnięciem kredytu hipotecznego. Zanim jednak zdecydujemy się na zobowiązanie finansowe, które potrwa nawet kilkadziesiąt lat, przyjrzyjmy się bliżej kredytom, aby nie zaskoczyły nas nieprzewidziane wydatki.
Po pierwsze prowizja
Dla banku istotnym elementem, wpływającym na koszt kredytu jest prowizja, która zazwyczaj waha się od 0,5 do 3% wartości kredytu. Niektóre banki oferują minimalną prowizję, ale nie jest to całkiem bezinteresowne. – Prowizję można negocjować, tak samo jak marżę. Banki są w stanie znacząco obniżyć oprocentowanie kredytu pod warunkiem skorzystania przez klienta z dodatkowych produktów banku, takich konto, karta kredytowa czy ubezpieczenie nieruchomości. Znaleźć można również oferty, w ramach których prowizja może zostać zastąpiona ubezpieczeniem na życie lub od ryzyka utraty pracy. W każdym przypadku należy jednak dokładnie skalkulować opłacalność skorzystania z tych dodatkowych produktów, szczególnie w przypadku zamiany prowizji na różnego rodzaju ubezpieczenia. Prowizja jest bowiem kosztem jednorazowym, a składki ubezpieczeniowe w wielu przypadkach należy opłacać przez cały okres kredytowania – mówi Łukasz Kosiński, Credit House Polska i Związek Firm Doradztwa Finansowego (ZFDF).
Istnieją dwa sposoby wnoszenia opłaty za prowizję. Albo uiszczamy ją z własnej kieszeni przed samą wypłatą kredytu lub kwota doliczana jest do wysokości kredytu (o formie zapłaty decyduje bank). Druga możliwość jest zdecydowanie mniej odczuwalna dla kieszeni, ale trzeba pamiętać, że wtedy zadłużenie jest wyższe, co przekłada się na poziom rat.
Co z tym oprocentowaniem?
Dla kredytobiorcy najważniejsza jest wysokość oprocentowania. Należy jednak pamiętać, że niskie stopy procentowe wcale nie oznaczają mniejszych kosztów całkowitych kredytu. Banki często kuszą niskimi stopami procentowymi za cenę innych wydatków, które te koszty wyrównują.
Oprocentowanie kredytu ustala się na dwa sposoby. Pierwszy z nich jest ustalany przez bank. Oznacza to, że sytuacja rynkowa nie będzie miała wpływu na wysokość naszego oprocentowania. Może się zdarzyć, że stopy rynkowe będą maleć, czyli kredyty staną się tańsze, a oprocentowanie naszego pozostanie bez zmian. Sytuacja może być jednak odwrotna - stopy mogą wzrosnąć, a bank utrzyma swoje oprocentowanie na tym samym poziomie w obawie przed utratą potencjalnych klientów. Ryzykiem takiego rozwiązania jest to, że nie wiadomo jak w danej sytuacji zachowa się instytucja finansowa.
Drugim rozwiązaniem jest ustalenie oprocentowania na podstawie stóp rynkowych WIBOR, LIBOR lub EURIBOR. Skróty te określają aktualną wartość oprocentowania kredytów, jakie oferowane są odpowiednio: w Warszawie – WIBOR (dla kredytów w złotówkach), w Londynie – LIBOR (dla kredytu w funtach i popularnym franku szwajcarskim) oraz w strefie euro – EURIBOR. Banki, w których oprocentowanie ustala się w ten sposób, będą podnosić lub obniżać stopy procentowe w zależności od wysokości tych stawek, co podyktowane jest sytuacją, jaka w danym momencie panuje na rynku. Zmiany w oprocentowaniu są jednak różne w zależności od banku. Niektóre instytucje ustalają oprocentowanie raz na miesiąc, inne co kwartał lub raz w roku.
